In der Warteschlange Kärntens Immobilienmarkt macht derzeit schwere Zeiten durch. Die Preise sind im Vergleich zum vergangenen Jahr noch einmal gesunken. Sehr zur Freude der Wohnungssuchenden. Von Erich Hintersteiner. Der Wohnungsinteressierte kann aus einer Anzahl von Wohnungen aussuchen, und ist entsprechend wählerisch geworden. Ganz Kärnten von niedrigen Preisen überschwemmt? Nein. Die Situation stellt sich ganz anders dar. Ein Gros an schlechten Einheiten senkt den Durchschnitt radikal ab. Und schlechte oder alte Einheiten aus den 50er und 60er Jahren gibt es genug. Bis zu 30 Prozent haben sie an Wert verloren, und sind derzeit nur noch über den Preis zu verkaufen. Und das wird auch in Zukunft so bleiben. Denn Wohnungen im mittleren Segment sind nämlich mehr als genug vorhanden. Die einzigen, die sich in Kärnten freuen, sind Besitzer von Einfamilien- und Reihenhäusern. Und das sind im Land nicht wenige. Die Preise für Häuser sind leicht gestiegen Raimund Neuwirther, Landesinnungsmeister der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Kärnten: „Der Kärntner will Häuser bauen.“ Im Gegensatz zu den anderen Immobilien sind daher auch diese im Preis leicht nach oben gegangen, und werden vermutlich auch so bleiben. 4,7 Prozent stiegen die Preise im Vergleichszeitraum von letztem Jahr für Reihenhäuser, um 2,4 Prozent für Einfamilienhäuser. „Allerdings“, so schränkt Elisabeth Lexer, Lexer Immobilien, Klagenfurt, ein, „die Preissteigerung bei den Eigenheimen kann man nicht ganz so global sehen, denn die älteren Objekte haben nachgelassen.“ Zumindest aber nicht so stark, daß sie die neuen Objekte mitgerissen hätten. Der Eigenheimmarkt ist einer der wenigen, der halbwegs stabil ist. In seinem Windschatten ziehen auch die Preise für Baugründe im Schnitt leicht an. Zwar nur um 1,3 Prozent, aber im Vergleich zu der Misere bei allen anderen Immobilien ein Lichtblick. Und derer gibt es nicht viele im Süden. Die Liebhaberprojekte und die Grundstücke am See gehören dazu. Sie sind weiterhin in einem hohen Preissegment angesiedelt und machen keine Anstalten dieses zu verlassen. Peter Kleinfercher, Die erste Millstätter See Immobilien GmbH.: „Ferienimmobilien sind den Schwankungen auch unterworfen, aber nicht so stark. Für Sonderimmobilien gelten überhaupt andere Gesetze.“ Und diese Sonderimmobilien sind in Kärnten weiterhin gefragt. Sogar sehr. Liebhaberobjekte am See Peter Kleinfercher: „Wir spüren einen klaren Trend nach Österreich. Das Kapital wird aus Deutschland verscheucht. Jetzt gehen sie ins qualitative Österreich. Die Leute kaufen, weil sie längerfristig investieren.“ Kleinfercher bietet ihnen die Möglichkeit dazu. Direkt am Millstätter See wurde die Wohnanlage Royal gebaut. 46 Wohneinheiten in zwei Wohnhäusern wurden in einer 23.000 Quadratmeter großen Parkanlage errichtet. Hochwertige Qualität in bester Lage hat auch ihren Preis: 35.000,– Schilling (~ 2.540,– E) pro Quadratmeter werden für die 50 bis 200 Quadratmeter großen Einheiten verlangt. Die nachfragende Kundenschicht ist bunt gemischt, ein Drittel sind Kärntner, ein Drittel kommt aus dem übrigen Österreich, speziell aus Wien und Salzburg, und ein Drittel aus Deutschland. Die breite Masse allerdings fehlt in Kärnten. Genauso wählerisch wie die Kunden bei den Immobilien in ihrer Heimat sind, sind sie es auch bei Ferienimmobilien. Wo ist Kärntens Stellenwert als klassisches Zweitwohnsitzland? Ingrid Ogris, Ogris Immobilien: „Zweitwohnsitz ist kein Thema in Kärnten. Der Ansturm der deutschen Immobilienkäufer, auf die der Markt gehofft hat, ist ausgeblieben.“ Die siedeln sich auch offensichtlich viel lieber noch weiter im Süden an. Ferienimmobilien im Ausland boomen mehr den je. Als Konkurrenz sehen die Kärntner aber nicht sosehr den Süden, sondern eher den Markt in Ungarn. „Die Käuferschicht aus Wien, die früher hier Ferienimmobilien erworben hat, zieht in den Osten,“ so ein ansässiger Makler, „aber bei den niedrigen Grundstückspreisen wundert mich das überhaupt nicht.“ Die niedrigen Grundstückspreise alleine werden es nicht ausmachen. Wer in Kärnten einen Zweitwohnsitz begründen möchte, wird vor einige Probleme gestellt. Gerwin Kahlig, Kahlig Immobilien: „Das Grundverkehrsgesetz in seiner Fassung von 1994 ist sehr schädlich. Im Gesetz steht, wer, was, wann kaufen darf. Eine sinnlose Einschränkung.“ Um eine neue rechtliche Basis zu schaffen, wurden schon die verschiedensten Varianten diskutiert. Aber leider ist es dabei geblieben. Geändert hat sich nichts. Eine gewisse Hoffnung, daß es endlich zukunftsweisende Änderungen gibt, ist mit der neuen Landesregierung verbunden. Mit einem bestimmten „Immobilienproblem“ hat allerdings nicht nur Kärnten zu kämpfen. Wie im gesamten Bundesgebiet steigen auch hier die Betriebskosten eklatant an. In Klagenfurt ist die Situation mittlerweile so schlimm, daß „beim Kauf einer Eigentumswohnung schon besonders auf die Betriebskosten Rücksicht genommen wird“, so Elisabeth Lexer. Vor allem durch die niederen Zinsen bei Finanzierungen bedingt, machen die Betriebskosten manchmal schon ein Drittel der monatlichen Aufwendungen aus. Das gleiche gilt für die Mieten. Raimund Neuwirther: „Der Unterschied zwischen den Mieten und den Betriebskosten wird immer geringer. Es gibt Wohnungen, in denen die Betriebskosten schon höher sind als die Miete.“ Elisabeth Lexer: „Bei Neuplanungen ist es extrem wichtig, auf diese Kosten von Anfang an Rücksicht zu nehmen, um sie möglichst gering zu halten. Das ist der Markt der Zukunft." Dem städtischen Büromarkt stehen harte Zeiten bevor Dem Büromarkt in Klagenfurt stehen vermutlich noch harte Zeiten bevor. Die Gründe heißen das Alpenadria Center, der Büroturm Stadt Triest, Projekt Sirius und ein Bürogebäude in der Feldkirchnerstraße zum Beispiel. Sie alle ziehen die Unternehmen in die neue Architektur. Mittlerweile sind die Projekte am Fertigwerden, und damit werden „Wanderungen“ ausgelöst, und in der Innenstadt die Flächen frei. Startschuß zur großen Wanderung war im Herbst 1999. Wer nicht wechselt, will zumindest seine Lage verbessern. Angestammte Kunden beginnen zu verhandeln. Makler berichten von Kontaktgesprächen, in denen die Mieter nur die Preise in den neuen Bürozentren wissen wollten, aber vorläufig keine Anstalten zeigten, ihre alten Büros zu verlassen. Global gesehen steht dem Büromarkt – eigentlich den alten Büros – in Klagenfurt der große Break-Down erst bevor. Wenn man den letzten Preisspiegel der Bundesinnung für Immobilien- und Vermögenstreuhänder betrachtet, so ist ein starker Preisrückgang bei den Industrie- und Betriebsgrundstücken zu verzeichnen. Aber nicht deshalb, weil die Wirtschaft in Kärnten „am Boden liegen“ würde und die Firmen deshalb ununterbrochen pleite gingen. Sie gehen nicht in Konkurs, sondern übersiedeln in die neu errichteten Wirtschaftsparks. Ob der Technologiepark Kärnten in Klagenfurt, Euro Nova in Arnoldstein, der Industriepark Völkermarkt, Silicon Alps in Villach oder das Lavanttaler Innovationszentrum in Wolfsberg, sie bieten den Firmen nicht nur interessante Standorte, sondern auch finanzielle Anreize, die sie veranlassen, den bisherigen Standorten den Rücken zu kehren. Die geförderten Gewerbezentren haben den Grundstückspreis nach unten gedrückt. Denn hier gibt es Grundstücke mit Autobahnanschluß ab 200,– Schilling (~ 14,50 E) pro Quadratmeter. Reinhold Lexer: „Die dadurch frei werdenden Grundstücke in diesem Bereich sind derzeit kaum zu verwerten.“