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Von der Arbeiterkammer erwirktes richtungsweisendes Urteil des Obersten Gerichtshofs stärkt
allen Mieterinnen und Mietern in Österreich den Rücken
Wien (ak) - Für die Reparatur kaputter Heizthermen muss der Vermieter zahlen; Erhaltungskosten dürfen
nicht mehr als Betriebskosten verrechnet werden; Ausmalen bei Wohnungskündigung muss nicht unbedingt sein;
ohne wichtigen Grund dürfen Vermieter die Wohnung nicht mehr besichtigen; Rechte zur Mietzinsminderung dürfen
im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden - das sind die wichtigsten Punkte im von der Arbeiterkammer erwirkten
Urteil zu den Mietvertragsklauseln.
"Dieses Urteil stärkt allen Mieterinnen und Mietern den Rücken", sagt Franz Köppl, Wohnrechtsexperte
der AK, "primär gilt das Urteil zwar nur für die von uns beklagte Firma IMV-GesmbH, aber es gilt
natürlich auch generell, weil sich andere Mieter auch auf dieses OGH Urteil berufen können." Das
von der Arbeiterkammer erwirkte Urteil hilft daher mehr als einer Million Mieterhaushalten in ganz Österreich.
Die AK fordert daher im Zusammenhang mit diesem ersten richtungsweisenden Urteil des OGH, dass etwa der Betriebskostenkatalog
oder klare gesetzliche Erhaltungspflichten des Vermieters für alle Wohnungsmietverhältnisse gelten sollen
und zudem klare gesetzliche Regelungen für die Kaution.
Seit Bekanntwerden des Urteils laufen bei den Wohnrechtsexperten der AK die Telefone heiß. Hunderte Mieterinnen
und Mieter wollen wissen, was dieses Urteil für sie bedeutet und wie sie jetzt besser zu ihrem Recht kommen.
"Wir von der AK helfen daher mit ganz konkreten Tipps und Infos zum aktuellen OGH Urteil ", sagt Köppl.
Informationen für Mieter gibt es auch auf http://wien.arbeiterkammer.at
Die AK gibt dazu fünf konkrete Tipps für Mieterinnen und Mieter
1. Die Reparatur einer kaputten Heiztherme nicht aus eigener Tasche bezahlen und wenn ja, dann zurückverlangen!
Der Mieter soll die Hausverwaltung (den Vermieter) informieren und um Reparatur ersuchen. Weigert sich
der Hausverwalter (Vermieter), die Therme auf seine Kosten zu reparieren oder zu ersetzen, soll sich der Mieter
den Schaden von einem qualifizierten und befugten Unternehmen schriftlich bestätigen lassen und die Reparatur
bzw den Ersatz der Heiztherme in eigenem Auftrag von einem qualifizierten und befugten Unternehmen durchführen
lassen. Zahlt der Hausverwalter (Vermieter) die dafür angefallenen Kosten nicht freiwillig, so soll der Mieter
die Rückerstattung der Kosten bei Gericht einklagen. Diese Klage sollte spätestens ein halbes Jahr nach
Beendigung des Mietverhältnisses gemacht werden.
ACHTUNG Wenn der Mieter eine Therme schon vor diesem Urteil repariert oder ersetzt hat, so sollte er den Hausverwalter
(Vermieter) informieren und ihm eine Rechnungskopie zuschicken, mit dem Ersuchen den aufgewendeten Betrag zu ersetzen.
Zahlt der Hausverwalter (Vermieter) nicht, so soll der Mieter die Rückerstattung der Kosten bei Gericht einklagen.
Diese Klage sollte ebenfalls spätestens ein halbes Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses gemacht
werden.
2. Nachrechnen: Erhaltungskosten dürfen nicht als Betriebskosten verrechnet werden!
In Mietverträgen finden sich häufig Vereinbarungen die etwa wie folgt lauten: "Unter Betriebskosten
sind alle jene Aufwendungen zu verstehen, die für den ordnungsgemäßen Betrieb der Liegenschaft....
erforderlich sind und/oder durch die Benützung von Gemeinschaftseinrichtungen durch den Nutzer entstehen.
Insbesondere, jedoch nicht ausschließlich, zählen dazu...." Auf diese Klauseln berufen sich Hausverwalter(Vermieter),
wenn sie den Mietern neben den üblichen Hausbetriebskosten wie Müll-, Wasser-, Kanal-, Rauchfangkehrergebühren
auch Erhaltungsarbeiten als Betriebskosten verrechnen.
Der Mieter soll deshalb die jährliche Betriebskostenabrechnung überprüfen und Erhaltungskosten,
die als Betriebskosten verrechnet wurden, zurückfordern!
Bei Mietwohnungen, die zur Gänze unter das Mietrecht fallen, (z.B klassischer Altbau) soll der Mieter einen
Antrag im außerstreitigen Verfahren bei der Schlichtungsstelle stellen und die gesetzwidrig verrechneten
Beträge zurückfordern, weil sie dem taxativen Betriebskostenkatalog des § 21 MRG widersprechen.
Bei Mietwohnungen, die nur teilweise unter das Mietrechtsgesetz fallen (Dachausbauten, Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern),
ist eine derartige Klausel im Mietvertrag ebenfalls unwirksam. Auch dort dürfen nach OGH Urteil die Kosten
von Reparaturarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses nicht auf die Mieter zusätzlich zum vereinbarten Mietzins
und zu den "normalen" Betriebskosten überwälzt werden.
Als Nebenkosten können maximal nur die im Mietvertrag genau und bestimmt bezeichneten Kosten an die Mieter
weiterverrechnet werden, nicht aber nur angedeutete Kostenkategorien. Werden dem Mieter als Betriebskosten solche
Kosten verrechnet, die im Mietvertrag nicht bestimmt bezeichnet sind, sollte er den auf ihn entfallenden Anteil
an diesen zu Unrecht verrechneten Kosten zurückklagen.
3. Bei Wohnungskündigung ist das Ausmalen kein Muss!
Gibt es eine solche Klausel im Mietvertrag, so ist auch diese laut OGH Urteil rechtswidrig. Der Mieter muss nicht
neu ausmalen, wenn er die Malerei nicht durch eine andere Farbe verändert hat oder wenn sie nicht übermäßig
beschädigt oder abgenützt ist. Auch wenn man Nägel zum Aufhängen von Bildern eingeschlagen
hat, muss nicht ausgemalt werden.
Die AK rät den Mietern, in diesen Fällen nicht auszumalen. Nimmt ein Vermieter dann die Kaution in Anspruch
und zahlt sie nicht zurück, muss man diese einklagen!
4. Ohne wichtigen Grund müssen Mieter den Vermieter nicht in die Wohnung lassen!
Häufig findet sich folgende Klausel im Mietvertrag: "Der Vermieter bzw sein Vertreter ist berechtigt
gegen Vorankündigung die Wohnungen zu besichtigen".
Viele Mieter fühlen sich dadurch kontrolliert und in ihrer Privatsphäre gestört.
Auch diese Klausel ist laut OGH Urteil rechtswidrig. Der Vermieter hat kein Recht, die Wohnung ohne "wichtigen
Grund" zu betreten.
Hat also der Vermieter keinen "wichtigen Grund" - wie etwa Reparatur eines Wasserrohrbruches oder sonstige
Erhaltungsarbeiten - braucht man den Vermieter nicht in die Wohnung lassen!
5. Weniger Miete zahlen, wenn etwa Strom- oder Wasserzufuhr ausfallen!
Üblich sind etwa folgende Klauseln: ""Bei zeitweiligem Ausfall von technischen Anlagen, z.B. von
Strom- oder Wasserzufuhr bzw. Leitungsgebrechen, ist der Mieter nicht berechtigt, Minderungs-, Schadenersatz-,
Zurückbehaltungs- oder irgendwelche sonstige Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend zu machen."
Solche und ähnliche Klauseln sind unzulässig. Daher kann man als Mieter - trotzdem man diese Vereinbarungen
unterschrieben hat - den Mietzins mindern, wenn etwa die Gas-, Strom- und/oder Wasserzufuhr unterbrochen ist und
man die Wohnung nicht wie üblich benutzen kann.
Forderungen der AK im Zusammenhang mit dem OGH Urteil
- Der Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes soll für alle Wohnungsmietverhältnisse gelten.
- Es muss eine klare gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters für den Mietgegenstand bei allen Wohnungsmietverhältnissen
geben.
- Die Schaffung gesetzlicher Regelungen für die Kaution insbesondere die Begrenzung auf maximal drei Bruttomonatsmieten,
die Rückzahlungspflicht innerhalb von drei Tagen nach Übergabe der Wohnung und die Durchsetzung von Rückforderungsansprüchen
im Außerstreitigen Verfahren.
- Der Vermieter muss die Kaution mit einem angemessenen Zinssatz verzinsen und dem Mieter den Betrag inklusive
angemessener Zinsen bei Auszug aus der Wohnung auszahlen.
Weitere AK Tipps für Mieter gibt es unter http://wien.arbeiterkammer.at
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