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Eigentums-Wohnungsmarkt boomt - Mietwohnungs-Preise stagnieren
Amstetten/Wien (reichl und partner) - Der Wohnungsmarkt in Österreich boomt: 15.797 Wohnungsverkäufe
wurden im ersten Halbjahr 2014 im Österreichischen Grundbuch verbüchert. Das sind um +20,9% mehr als
im Vorjahreszeitraum 01-06 2013 und sogar um +2,5% mehr als im Rekordjahr 2012. Der Wert der im ersten Halbjahr
gehandelten Wohnungen stieg dabei um 675 Mio. Euro - oder +27,1% -auf 3,17 Mrd. Euro. Damit macht der Wohnungsmarkt
derzeit zahlen -wie wertmäßig 38,5% aller Immobilienverkäufe in Österreich aus.
Zu diesem Ergebnis kommt RE/MAX, Österreichs größtes Immobilienexperten-Netzwerk, im RE/MAX ImmoSpiegel.
Die Statistik-Daten beruhen auf der Kaufvertrags-Sammlung von IMMOunited - Roland Schmid und beinhalten alle in
ganz Österreich verkauften und verbücherten Eigentumswohnungen.
"Der Markt für Eigentumswohnungen in Österreich bewegt sich nach der Anzahl der verkauften Wohnungen
im ersten Halbjahr 2014 knapp über dem All-Time-High von 2012. Abgesehen von steigenden Eigentumswohnungspreisen
hat sich in den letzten Jahren vor allem auch die Wohnungsgröße geändert. Die Preise für Eigentumswohnungen
haben - im Gegensatz zu Mietwohnungen und Einfamilienhäusern - im Jahresvergleich nochmals angezogen, aber
auch hier gibt es seit geraumer Zeit deutliche Signale einer Entspannung", sagt der Geschäftsführer
von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, MBA.
WOHNUNGMARKT in Wien
Der mit Abstand wichtigste Eigentumswohnungsmarkt ist Wien mit beinahe einem Drittel (29,8%) aller in Österreich
verkauften Wohnungen. In der Bundeshauptstadt wurden im ersten Halbjahr 4.714 Wohnungen im Grundbuch verbüchert,
das sind um +27,5% mehr als im ersten Halbjahr 2013. Der Gesamtwert der in Wien gehandelten Eigentumswohnungen
stieg dabei auf rund 1,2 Mrd. Euro an. Zum Vergleich: der Gesamtwert aller in Wien gehandelten Immobilien liegt
bei 2,6 Mrd. Euro.
Bundesländer: Tirol wertmäßig vor allen anderen
Der mengenmäßig zweitwichtigste Wohnungsmarkt war im ersten Halbjahr 2014 die Steiermark mit 2.264
Verkäufen, einem guten Drittel mehr als im ersten Halbjahr 2013. Der Gesamtverkaufswert kletterte nach einem
deutlichen Rückgang 2013 auf 296,4 Mio. Euro und liegt damit um ein Viertel über dem Niveau von 2012.
Niederösterreich folgt mit 1.861 Eigentumswohnungs-Verbücherungen im ersten Halbjahr 2014 auf dem 3.
Platz. Der Transaktionswert betrug dabei 268,4 Mio. Euro. Das stellt eine zahlenmäßige Steigerung von
+8,4% und eine wertmäßige Steigerung von +16,3% zum ersten Halbjahr 2013 dar.
Oberösterreich liegt mit 1.746 verkauften Eigentumswohnungen in den ersten sechs Monaten anzahlmäßig
auf Platz 4. Der Gegenwert dieser Wohneinheiten betrug 299,1 Mio. Euro. Wie in der Steiermark folgte auf einen
massiven Einbruch im Vorjahreszeitraum ein gehöriger Aufschwung 2014: Im ersten Halbjahr 2014 wurden über
40% mehr Wohnungen als im Vergleichszeitraum des Vorjahres verbüchert. Oberösterreich liegt bei der Anzahl
der Verbücherungen auch um +19,5% über dem ersten Halbjahr des Jahres 2012.
Tirol ist im Wohnungs-Ranking wie im Gesamt-Immobilien-Ranking unter den Bundesländern die Nummer fünf.
1.694 Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2014 bedeuten nach einem extrem starken Vorjahr um -0,2% weniger, aber
der Verkaufswert ist um +15,0% auf 406 Mio. Euro gestiegen. Damit liegt das Bundesland Tirol - gemessen am Wert
der gehandelten Eigentumswohnungen - hinter Wien auf Platz 2.
Das Land Salzburg zeichnete sich in den vergangenen Jahren immer durch besonders hohe Preis-Steigerungsraten aus.
Heuer jedoch stieg zwar die Anzahl der verbücherten Wohnungen im ersten Halbjahr um +17,7% auf 1.487 Eigentumswohnungen,
doch der Transaktionswert ging um -16,6% auf 318,7 Mio. Euro zurück.
Vorarlberg schaffte mit sieben Wohnungen Vorsprung gerade noch den 7. Rang im Bundesländer-Ranking: 947 Wohnungen
um 197,8 Mio. Euro wurden von Jänner bis Juni 2014 verbüchert. Doch -0,2% weniger als im Vergleichszeitraum
des Vorjahres und nur moderate +4,3% mehr Wert als 2013 zeugen von einem sehr ruhigen Wohnungsmarkt im Ländle.
Kärnten legte mit 940 verbücherten Wohneinheiten um 122,7 Mio. Euro wert- und zahlenmäßig
im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 um über 20 % zu. Und das Burgenland beendet im ersten Halbjahr 2014
mit 144 verkauften Wohnungen um 12,3 Millionen Euro die Bundesländerliste.
WOHNUNGSPREISE in Österreich
Jede 4. Wohnung kostet unter 100.000,- Euro.
Die Auswertung der Kaufverträge zeigt, dass im ersten Halbjahr 2014 ein Viertel aller Wohnungen in Österreich
weniger als 98.800,- Euro kosteten. Im oberen Preissegment, dem teuersten Viertel, wurden die Wohnungen um mindestens
239.000,- Euro veräußert. Der typische Preis für eine Eigentumswohnung lag österreichweit
bei 173.931,- Euro.
Wohnungen werden kleiner.
Ein weiteres Phänomen ist die Tatsache, dass die Wohnungen statistisch gesehen kleiner werden, nämlich
um -5,4% im Bundesschnitt. Eine im ersten Halbjahr 2013 verkaufte Wohnung hatte statistisch noch 77,5 m2 Wohnfläche,
heuer dagegen nur mehr 73,3 m2. Gründe dafür dürften u.a. die höheren Wohnungskosten und die
weiterhin steigende Anzahl an Single-Haushalten sein.
Wien
In der Bundeshauptstadt wurde die Hälfte aller im ersten Halbjahr 2014 verbücherten Wohnungen mit
Preisen zwischen Euro 2.564,-/m2 und Euro 4.213,-/m2 gehandelt. Bei einem Viertel aller Wohnungen kostete der Quadratmeter
weniger (als Euro 2.564,-/m2) und bei einem Viertel mehr (als Euro 4.213,-/m2). Die typischen Quadratmeterpreise
liegen wie erwartet am höchsten in Wien 1, nämlich bei 8.104,- Euro, aber überraschenderweise um
-14,6% unter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Aber immerhin: Jeder 4. Wohnungs-Quadratmeter kostete im ersten
Wiener Gemeindebezirk trotzdem noch mehr als 11.195,- Euro. Auf den Rängen der teuersten Wiener Wohnbezirke
folgen die Josefstadt, Döbling und der Bezirk Neubau.
Simmering liegt mit 2.053,- Euro am günstigeren Ende der Quadratmeterpreis-Skala, gefolgt von Favoriten mit
2.368,- Euro und Rudolfsheim-Fünfhaus mit 2.404,- Euro.
Der durchschnittliche Preis für eine Wohnung im ersten Bezirk lag bei 802.809,- Euro und damit um -7,2% unter
dem Vorjahr. Billiger wurden die Wohnungen auch in Simmering und Währing um jeweils -12,2%, in Wieden um -4,7%
und in Hietzing um -0,9%. Während u.a. in der Josefstadt, in Ottakring, Floridsdorf, Neubau und Liesing zweistellige
Zuwächse zu verzeichnen waren, gab es in Margarethen mit +9,2%, in Mariahilf mit +8,7%, in Penzing mit +9,8%
und in Rudolfsheim-Fünfhaus mit +4,4% einstellige Preiserhöhungen.
"Die Preise für Wohnungseigentum sind in Wien mit Beginn der Finanz-und Wirtschaftskrise deutlich gestiegen.
Die zuletzt in den Medien kolportierte Überbewertung von 23% sehe ich in der Form allerdings nicht. Die langfristige
Entwicklung der Wiener Immobilienpreise zeichnet ein anderes Bild", so Bernhard Reikersdorfer. "Für
den Wiener Wohnungsmarkt ist aufgrund der aktuellen Marktentwicklungen in naher Zukunft weitgehend mit stagnierenden
Preisen zu rechnen", meint Reikersdorfer weiter.
Die teuerste Wohnung, die im ersten Halbjahr 2014 verkauft wurde, befindet sich übrigens in 1070 Wien. Ein
Penthouse mit über 330 m2 Wohnfläche und 5 Terrassen zu einem Kaufpreis von über 8 Mio. Euro.
Burgenland
In den Bezirken Eisenstadt (Stadt und Umgebung), Mattersburg und Neusiedl finden sich 80% der burgenländischen
Wohnungskäufe des ersten Halbjahres 2014.
In Eisenstadt bzw. Eisenstadt-Umgebung kostete eine Wohnung typischerweise 83.448,- Euro, in Mattersburg 56.487,-
Euro und in Neusiedl 132.886,- Euro. Der Landesschnitt lag bei 78.845,- Euro und damit um -5,3% unter dem Vorjahr.
Kärnten
Auch in Kärnten ist der Markt für Wohnungen lokal sehr begrenzt: 781 der 940 im ersten Halbjahr 2014
gehandelten Eigentumswohnungen befinden sich in den Bezirken Klagenfurt (Stadt), Villach Stadt und Land bzw. Spittal.
Die Wohnungspreise liegen in der Landeshauptstadt bei 156.030,- Euro, das sind +6,6% zum Vorjahreszeitraum. In
Stadt und Land Villach kostete eine Eigentumswohnung typischerweise 145.224,- Euro und im Bezirk Spittal 172.947,-
Euro.
Die typische Kärntner Wohnung kostete im Bundesland-Schnitt im ersten Halbjahr 2014 149.682,- Euro, das sind
um +8,8% mehr als im Vorjahr.
Niederösterreich
352 Eigentumswohnungen wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 2014 im Bezirk Mödling gehandelt,
sie kosteten beinahe exakt wie im Vorjahr im Schnitt 170.412,- Euro. Im Bezirk Baden lag der typische Kaufpreis
der 285 Eigentumswohnungen bei 158.427,- Euro, also um +6,8% über 2013. Wien-Umgebung war der Menge nach mit
175 Transaktionen der drittstärkste Bezirk. Der Durchschnittspreis lag dabei um +3,8% höher als im Vorjahr,
nämlich bei 175.451,- Euro.
Während in der Landeshauptstadt eine Wohnung 88.165,- Euro kostete, lag der Preis im Bezirk St. Pölten
bei 82.411,- Euro. Die günstigsten Wohnungs-Bezirke sind Lilienfeld mit 44.490,- Euro, Waidhofen/Th. mit 59.025,-
Euro, Horn mit 60.565,- Euro und Gmünd mit 67.128,- Euro.
Oberösterreich
Die meisten Wohnungen wurden im ersten Halbjahr 2014 in Linz verkauft, nämlich 488. Das sind um drei Viertel
mehr als im Vorjahreszeitraum. Der typische Preis lag in Linz bei 197.955,-Euro, die typische Größe
bei 70 m2.
Im Bezirk Gmunden gingen 228 Wohneinheiten über den Ladentisch, +28% mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres
und zwar statistisch gesehen um 148.915,- Euro. Vöcklabruck folgt mit 171 verkauften Eigentumswohnungen, ein
Drittel mehr als in der Vergleichsperiode. Linz-Land und Wels (Stadt+Land) verzeichneten 168 und 165 Wohnungsverkäufe.
Diese 5 Bezirke bewegen immerhin 70% des oberösterreichischen Wohnungsmarktes.
Bundesland Salzburg billiger
Mit 40% aller Wohnungsverkäufe dominiert die Stadt Salzburg natürlich das Geschehen im Bundesland:
614 der 1.487 Salzburger Wohnungsverkäufe fanden im ersten Halbjahr 2014 in der Festungsstadt statt.
Der Preis in der Stadt lag bei 203.441,- Euro und damit um +4,6% höher als im Vorjahr. Das ist, wenn man auf
die letzten Jahre zurückblickt, beachtenswert gering. Salzburg-Umgebung ist mit 307 Transaktionen für
rund 20% der verkauften Wohnungen im Bundesland verantwortlich - Durchschnittspreis: 187.850,- Euro. Mengenmäßig
knapp dahinter ist der Pinzgau mit 289 Wohneinheiten. Der typische Wohnungspreis in und um Zell am See lag bei
196.851,- Euro und damit deutlich unter dem Vorjahresvergleichswert. Dass sich dies auf die Bundeslandwerte auswirkt
ist klar: 192.649,- Euro pro Salzburger Wohnung und damit um -5,2% billiger als ein Jahr zuvor.
Die Steiermark
Steigende Wohnungsverkäufe und steigende Wohnungspreise: Die Grüne Mark liegt im ersten Halbjahr
2014 über dem Vorjahreszeitraum und über dem Rekordjahr 2012.
Graz plus Graz-Umgebung machen zwei Drittel der Wohnungsverbücherungen in der Steiermark aus: Insgesamt 1.536
der 2.264. Die Preise für Eigentumswohnungen liegen mit 136.489,- Euro in Graz und 137.578,- Euro in Graz
Umgebung knapp beisammen. Der Markt ist voll in Schwung: +55% mehr Verbücherungen, die Preise hingegen haben
im Vergleich zu den Vorjahren nur moderat angezogen:
+5,1% in der Stadt und +2,7% im Umland. Den Jahrespreisvergleich in die Höhe getrieben haben die Bezirke Bruck-Mürzzuschlag,
Liezen, Murtal und vor allem Leibnitz. Aktuell kostet eine Wohnung in der Steiermark statistisch 122.645,- Euro.
Tirol
Nur 4 Wohnungen weniger als im Vorjahreshalbjahr, das ist die Tiroler Bilanz der Wohnungsverbücherungen
1-6/2014, wohl unerheblich bei 1.694 verkauften Wohnungen insgesamt, 899 davon in Innsbruck und Innsbruck-Land.
Das Mengen-Minus von -15% in der Stadt schmerzt natürlich mehr als die -1,3% am Land. Die Preise sind mit
+7,9% (Stadt) und +7,2% (Land) noch einmal gestiegen. Dämpfend auf den Landeswert wirken die Preisrückgänge
im Bezirk Schwaz, die Preisstagnation in Osttirol und die unterdurchschnittlichen Steigerungen in den Bezirken
Kufstein und Reutte. Die Bezirke mit den meisten Wohnungskäufen und ihre Preise: Innsbruck-Land mit 197.710,-
Euro, Innsbruck-Stadt mit 207.341,-Euro, Kitzbühel mit 302.084,- Euro, Kufstein mit 160.930,- Euro und Schwaz
mit 174.263,- Euro.
Vorarlberg
Die Durchschnitts-Wohnungspreise in den Vorarlberger Bezirken sind so knapp beisammen wie in keinem anderen
Bundesland: nur 2,5% Preisunterschied zwischen dem billigsten und dem teuersten Wohnbezirk: Zwischen dem billigsten
Bezirk, Bregenz (196.289,- Euro) und dem teuersten Bezirk, Feldkirch (201.094,- Euro) liegen die Wohnungspreise
im Ländle. Der Bundeslandwert für Wohnungspreise in Vorarlberg lag im ersten Halbjahr 2014 bei 197.791,-
Euro, die Steigerungsrate bei +4,6%.
WOHNUNGSPREIS-PROGNOSE AUS DEM INTERNET
Ein interessanter Indikator für die allernächste Zukunft ist das Immobilien-Angebot im Internet:
Nicht so sehr die geforderten Preise an sich, sondern die Anzahl der Angebote und die Veränderung der dafür
geforderten Preise im Zeitverlauf.
RE/MAX analysiert im RE/MAX Web-Radar nicht nur das Angebot einer einzigen Immobilienplattform, sondern das komplette
Angebot im Internet. Die Grunddaten dazu kommen von Imabis - Roland Schmid. Damit wird der im Internet sichtbare
Immobilien-Markt nahezu lückenlos erfasst und es werden sowohl die Immobilien, die über Makler, Bauträger
oder Genossenschaften angeboten werden als auch die von Privatanbietern, abgebildet.
Das RE/MAX Web Radar zeigt für Eigentumswohnungen eine Steigerung der Angebotspreise pro Quadratmeter vom
2. Quartal 2013 zu 2014 von nur +1,9%. Die Anzahl der im Internet angebotenen Wohnungen ist hingegen um mehr als
25% gestiegen.
Im Mietwohnungsbereich, der ja naturgemäß im Grundbuch nicht erfasst werden kann, sind Internet-Daten
eine der wenigen Krücken: Demzufolge hat die Anzahl der in Österreich angebotenen Mietwohnungen um beinahe
ein Viertel (Q2/2013 zu Q2/2014) zugenommen. Die im Internet angebotenen Preise für Mietwohnungen blieben
im Österreich-Schnitt hingegen weitgehend konstant - das gilt übrigens auch für Mietwohnungen in
Wien (+0,1%).
"Die aktuelle Marktsituation mit einem deutlich größeren Wohnungsangebot und einer rückläufigen
Nachfrage bedeutet für die Wohnungsanbieter, dass die Zeit der Preissprünge nach oben weitgehend vorbei
ist", so Reikersdorfer.
EXPERTEN-PROGNOSE: Wohnungen im Zentrum, aber nicht immer um jeden Preis.
Eigentumswohnungen
Für Eigentumswohnungen in zentralen Lagen prognostiziert der RE/MAX Future Index für die nächsten
12 Monate noch +3,3% Nachfrage; ein Angebot, das um +1,0% wächst und einen Preisanstieg von +1,6%.
Das ist eines der Befragungs-Ergebnisse unter den über 500 RE/MAX-Immobilien-Experten im Rahmen der RE/MAX
Future Index-Umfrage zur Jahreshälfte 2014.
Bei Eigentumswohnungen außerhalb des Zentrums ein sehr ähnliches Bild: Am Stadtrand weniger Nachfrage
um -1,0%, mehr Angebot um +1,7% und um -2,3% günstigere Preise.
In Landgemeinden werden bei gleichem Angebot (+0,3%) und einer um -5,3% geringeren Nachfrage die Preise um -4,8%
nachgeben.
Mietwohnungen
Steigerungen bei der Nachfrage erwarten die RE/MAX-Immobilien-Experten in den nächsten 12 Monaten wie
im Vorjahr bei den Mietwohnungen in zentraler Lage mit einem Nachfrageplus von +5,3%. Das klingt viel, doch noch
vor einem halben Jahr lag die Nachfrage-Erwartung für Mietwohnungen in zentralen Lagen bei +7,4%. Mit einem
leichten Anstieg des Angebots (+0,9%) könnten sich die frei vereinbarten Mieten in diesen zentralen Lagen
bis Mitte 2015 noch um +2,2% erhöhen. Bei Mietwohnungen am Stadtrand bleibt die Nachfrage mehr oder weniger
gleich (-0,2%), das Angebot steigt um +1,0% und die Preise werden um -1,4% nachgeben. In Landgemeinden sollen aufgrund
der geringeren Nachfrage (-3,7%) die freien Mieten sogar um -4,0% nachgeben.
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