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48.000 Wohnungsverkäufe mit einem Gegenwert von 9,7 Mrd. Euro im Jahr 2016 und steigende
Preise
Amstetten (re/max) - Der Wohnungsmarkt hat 2016 in Österreichs Grundbüchern Rekordspuren hinterlassen
berichtet RE/MAX Austria: 47.846 Wohnungen wurden auf den Grundbuchsgerichten verbüchert, dies entspricht
einem Plus von 4.102 Wohneinheiten oder 9,4% mehr als im bisherigen Rekordjahr 2015. Der Wert der gehandelten Wohnungen
stieg dabei auf 9,66 Mrd. Euro, das sind um +1,16 Mrd. Euro (+13,6%) mehr als im Jahr 2015. Somit ist der Markt
zwar noch immer gewachsen, allerdings prozentuell geringer als im Jahr zuvor.
Dies geht aus dem RE/MAX ImmoSpiegel für Eigentumswohnungen für das Gesamtjahr 2016 hervor, den Österreichs
führendes Maklernetzwerk am 21.03. veröffentlicht hat. Die Daten dazu umfassen alle in ganz Österreich
tatsächlich verkauften und verbücherten Wohnungen und kommen via Kaufvertragssammlung von IMMOunited
– Roland Schmid aus dem Amtlichen Grundbuch. Sie sind zum Unterschied von allen anderen Veröffentlichungen
keine Stichproben, sondern die Gesamtmenge und vor allem keine Schätzungen oder Angebotspreise, sondern tatsächliche
Verkaufspreise.
Gedämpftes Wachstum auf höchstem Niveau
Wie 2015 verzeichneten auch 2016 alle Bundesländer bei der Anzahl und beim Wert der gehandelten Wohnungen
Anstiege. Aber wie schon in den vergangenen Jahren verflachten die Zuwächse. „Das heißt, die Anzahl
der verkauften Wohnungen ist weiter gestiegen, die Preise haben in weiten Teilen Österreichs zugelegt, mehr
als 2015, aber deutlich weniger als in den Jahren 2009 bis 2014“, erläutert der Geschäftsführer
von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, MBA, und „in allen Bundesländern finden sich Bezirke, die weniger
Wohnungsverkäufe zu verzeichnen hatten als im Jahr zuvor. Am schlechtesten war die Verkaufslaune in Kärnten,
am besten im Bundesland Salzburg.“
In Summe zählen die RE/MAX Analysten 67 Bezirke (inklusive der darin liegenden Statutarstädte), in denen
2016 mehr Verkäufe getätigt wurden als 2015, und 37, in denen weniger Wohnungen umgeschlagen wurden sowie
ein Unentschieden in Oberösterreich.
Jede zweite Wohnung kostet unter 107.000 oder über 250.000 Euro
Die Auswertung der 2016er-Kaufverträge zeigt, dass ein Viertel aller gehandelten Wohnungen in Österreich
mindestens 250.000 Euro und ein weiteres Viertel weniger als 107.000 Euro kostete.
Damit sind die Preise an der Grenze zum unteren Viertel um +4,9%, also wesentlich moderater als im Jahr zuvor (+7,4%)
gestiegen. Die Preise an der Grenze zum oberen Preisviertel haben dagegen stärker angezogen, nämlich
um +4,2% (2015: +1,1%).
Typischerweise kostete 2016 eine Wohnung in Österreich 182.823 Euro und damit um +4,4% mehr als 2015.
„Unsere jährliche RREFIX-Expertenbefragung im Dezember 2015 hat +4,4% Preisanstieg für Eigentumswohnungen
in zentralen Lagen, also dort, wo sich am meisten bewegt, prognostiziert. Im März 2017 sehen wir, dass diese
Prognose ziemlich genau eingetroffen ist: Um +4,4% ist der typische Verkaufspreis einer Wohnung von 2015 auf 2016
nach oben gegangen", freut sich Reikersdorfer über die Treffsicherheit von RE/MAX Research.
In den vergangenen Jahren zogen regelmäßig die billigeren Wohnungen stärker im Preis an als die
teureren. Im Jahr 2016 ist die Preisentwicklung hingegen – trotz beinahe gleichbleibender Marktbedingungen – über
das gesamte Preisspektrum relativ konstant verlaufen.
5-Jahres-Vergleiche signalisieren leichte Entspannung
Die typischen Preise für Eigentumswohnungen sind im Fünf-Jahres-Vergleich bundesweit um +31,8% gestiegen.
Das sind damit um exakt 3 Prozentpunkte weniger als noch vor einem Jahr.
Die günstigeren Wohnungen im unteren Preisviertel haben von 2011 auf 2016 um +43,8% zugelegt, die Wohnungen
in der preislichen Mitte um +37,5% und das obere Viertel um +27,5%. Besonders an Preis und Wert haben seit 2011
die Wohnungen in Wien (+37,7%), in der Steiermark (+33,8%) und in Salzburg (+33,2%) zugelegt.
Preistreiber im Westen, nicht mehr in Wien
Während Wien im Jahr 2016 nur 1,7% Wertsteigerung pro Wohnung verzeichnet, notiert der bei Wohnungen überproportional
wichtige Tiroler Markt bei +8,9% und Vorarlberg sogar bei +9,8%.
Wieder leichter Trend zu größeren Wohnungen
Das Phänomen, dass die Größe der gehandelten Wohnungen seit 2012 statistisch gesehen kleiner
werden, hat sich 2015 eingebremst und 2016 wieder gedreht: Erstmals ist laut RE/MAX Statistik die Wohnfläche
wieder größer geworden, nämlich um +0,8 m² auf 67,9 m². Dabei haben die Kleinwohnungen
von 49,0 m² mit exakt einem Zusatz-Quadratmeter auf 50,0 m² mehr zugelegt als die großen mit +0,3
m² von 86,0 m² auf 86,3 m².
„Anscheinend ist mit einem nur mehr leichten Quadratmeterpreis-Anstieg auch wieder die Zuversicht und der Gusto
auf mehr Fläche gekommen", meint Mag. Anton Nenning, Managing Director von RE/MAX Austria.
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Wien
Ein Drittel des Wohnungsmarktes in Wien
Rund ein Drittel des gesamtösterreichischen Wohnungsmarktes 2016 spielte sich in Wien ab: 13.848 Eigentumswohnungen
um insgesamt 3,34 Mrd. Euro stellen mengenmäßig 28,9% und wertmäßig 33,5% des Gesamtmarktes
in Österreich dar. Die Anzahl der verbücherten Wohnungen stieg um 1.413 Einheiten und das Verkaufsvolumen
um 366 Mio. Euro.
Vorarlberg, Tirol und Salzburg: teurer als Wien
Die Preise für Eigentumswohnungen lagen 2016 in Wien typischerweise bei 207.998 Euro. Eine Wohnung in Wien
ist damit – wie in den Jahren 2010 bis 2012 – wieder billiger als in Vorarlberg, Tirol und Salzburg und hat damit
seit dem Sprung an die Spitze im Jahr 2013 Jahr für Jahr wieder Positionen abgegeben. Im Vergleich zu 2015
hat der typische Wohnungspreis in Wien um +1,7% angezogen. Dieser Wert lag zwischen 2011 und 2013, bei 8%, 9% ja
sogar 22%.
Billige Wohnungen werden 2016 erstmals wieder billiger, teure Wohnungen teurer
Ein Viertel der Wiener Wohnungen kostete weniger als 120.000 Euro und damit um -1,2% weniger als im Jahr zuvor.
Das ist insofern höchst bemerkenswert, als gerade in diesem Preissegment seit 2008 die Preis- und Wertsteigerungen
am höchsten waren.
Immerhin hat der Maximalpreis für das billigste Viertel aller Wiener Eigentumswohnungen in den letzten 5 Jahren
insgesamt um exakt +50,0% zugelegt, während der Minimalpreis für das obere Preisviertel um „nur“ +35,2%
angezogen hat.
Am oberen Ende der Preisskala kostete ein Viertel aller Wohnungen mindestens 284.000 Euro, also um +2,8% mehr als
noch 2015.
„Damit ist die Goldgräberstimmung am Wohnungsmarkt in Wien wohl vorbei und die Preisrallye unterbrochen, weil
zumindest für einen Teil der Bevölkerung – trotz historischem Zinstief – Wohnungseigentum nicht finanzierbar
ist. Die Gründe dafür sind vielfältig: mehr Zuzug als Wohnbau, preistreibende Bebauungs-Vorschriften
und Energie-Effizienz-Auflagen bei Neubauten, Leerstände aus Spekulationsgründen, usw.“, so Anton Nenning.
Wohnungsgrößen in Wien konstant
Wohnungsgrößen zeigen naturgemäß eine gewisse Bandbreite. Aber typischerweise ist eine
2016 verkaufte Wiener Wohnung lt. RE/MAX 65,7 m² groß und damit geringfügig (0,2 m², das entspricht
einer Schuhabstelltasse) größer als im Jahr zuvor.
Quadratmeterpreise im Schnitt stabil
Auf den Quadratmeter umgerechnet kostete 2016 eine Wohnung in Wien 3.442 Euro und damit um +58 Euro (+1,7%)
mehr als 2015. Damit sind die Quadratmeterpreise seit 2014 beinahe stabil (+2,3%). Das dämpft natürlich
auch den Fünf-Jahres-Vergleich, der trotzdem noch immer einen Wertanstieg von 40,2% seit 2011 aufweist. Vor
einem Jahr lag der Vergleichswert allerdings noch bei 52,4%.
Auch billige Quadratmeterpreise sinken!
Die sozialpolitische gute Nachricht ist, dass nicht nur die Wohnungspreise, sondern auch die Quadratmeterpreise
der billigeren 25% aller verkauften Wiener Wohnungen nach unten gegangen sind, nämlich um ganze -2,5% auf
2.531 Euro. Am anderen Ende dagegen eine Preissteigerung von +3,0% auf 4.284 Euro Einstiegspreis in der Oberklasse
(Top 25%).
„Die Frage nach leistbarem Wohnungseigentum ist aber weiter aktuell. Wer nicht kaufen kann, soll mieten und zwar
lebenslänglich, ist als Antwort langfristig ziemlich kurzsichtig. Schließlich haben Pensionisten in
Miete höhere Fixkosten als jene im Wohnungseigentum. Sie sind daher bei Pensionskürzungen wesentlich
mehr gefährdet als Wohnungseigentümer. Solange unser Umlage-Pensionssystem trotz steigender Kosten aufgrund
der Bevölkerungsüberalterung finanzierbar ist, ist ja alles gut. Nur, wenn das dann einmal nicht mehr
der Fall sein wird, ist die Zeit der rechtzeitigen finanziellen Vorsorge möglicherweise 20 Jahre zu spät“,
meint Reikersdorfer.
Lage ist wesentlicher preisbestimmender Faktor, weniger Action im Ersten
Interessant, wenngleich nur für wenige relevant, sind die typischen Quadratmeterpreise in Wien 1. Sie
sind 2016 knapp unter das Niveau von 2014 zurückgefallen, nämlich auf 7.332 Euro pro Quadratmeter (-11,8%
zu 2015). Jeder vierte ausgewiesene Wohnungs-Quadratmeterpreis im ersten Wiener Gemeindebezirk liegt noch immer
knapp im fünfstelligen Bereich, nämlich bei 10.093 Euro und hat damit zum Vorjahr um -12,1% verloren.
Trotzdem: die teuersten Top-25% Wohnungen aller anderen Bezirke beginnen dennoch erst bei gut der Hälfte,
nämlich mit 5.934 Euro in Döbling – oder eben darunter.
Wieden wieder Zweiter
Auf den Rängen der teuersten Wiener Wohnbezirke nach dem typischen Quadratmeterpreis gab es 2016 massive
Verschiebungen: Alsergrund (9.), 2015 noch auf Rang 2 ist wieder auf Platz 8 zurückgefallen. Wieden führt
– hinter Wien 1 – die Liste der typischen Quadratmeterpreise mit 4.820 Euro an, nahezu gleichauf Döbling (19.)
mit 4.816, die Josefstadt (8.) mit 4.343, Währing (18.) mit 4.244, Neubau (7.) mit 4.213 und Hietzing mit
4.161 Euro. Dahinter wie erwähnt als achter Alsergrund (9.) mit 4.091 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche
und auch der Dritte (Landstraße) mit 4.074 ist über der magischen Grenze von 4.000 Euro/m².
Rudolfsheim-Fünfhaus am günstigsten
Die günstigsten Wohnflächen gibt es neuerdings in Rudolfsheim-Fünfhaus (15.) mit 2.614 Euro,
nahezu preisgleich ist Simmering (11.) mit 2.630 Euro. Geringfügig mehr kostet der Quadratmeter in der Donaustadt
(22.) mit 2.750 Euro, in Favoriten (10.) mit 2.888 Euro und in der Brigittenau (20.) mit 3.017 Euro pro Quadratmeter.
In sieben Wiener Bezirken sind die typischen Quadratmeterpreise gefallen, nämlich zweistellig im Zweiundzwanzigsten,
im Ersten und im Neunten, signifikant auch im Zwölften und geringfügig im Elften, Siebenten und Sechsten.
Die prozentuell höchsten Wertzuwächse am Quadratmeterpreis gab es in Favoriten (10.) mit +23,2%, dahinter
Floridsdorf (21.) mit +13,7%. Auch Margareten (5.), Leopoldstadt (2.), Brigittenau (20.) und Döbling (19.)
kommen auf über 10% Plus, alle anderen Bezirke weisen einstellige Zuwachsraten auf.
Bandbreite zwischen Rudolfsheim und Innere Stadt
Die Tendenzen der Wiener Wohnungspreise:
Der durchschnittliche Preis für eine Wohnung lag laut RE/MAX ImmoSpiegel im 1. Bezirk trotz geringerer Quadratmeterpreise
aufgrund größerer Wohnungsgrößen bei 846.719 Euro und bei 136.063 Euro in Rudolfsheim-Fünfhaus
(15.).
Alle anderen Bezirke lagen dazwischen: In aufsteigender Reihenfolge: Favoriten (10.) mit 155.542 Euro (+12,7%),
Simmering (11.) mit 156.395 Euro (-5,5%), Brigittenau (20.) mit 157.823 Euro (+13,7%), Ottakring (16.) mit 162.896
Euro (-2,2%), Meidling (12.) mit 181.339 Euro (-0,4%), Floridsdorf (21.) mit 185.023 Euro (-1,6%), Hernals (17.)
mit 197.794 Euro (+2,1%) und der teuerste Bezirk unter der 200er-Grenze ist Penzing (14.) mit 199.652 Euro (-7,0%)
für eine Wohnung.
Knapp über der 200er-Grenze liegt die Donaustadt (22.) mit 200.100 Euro (-13,8%), darüber Margareten
(5.) mit 203.404 Euro (+9,2%), Leopoldstadt (2.) mit 211.448 (+6,1%), Liesing (23.) mit 222.215 Euro (+13,8%) und
die Landstraße (3.) mit 230.636 Euro (-0,9%). Der Alsergrund folgt mit 237.220 Euro (-11,6%), danach Mariahilf
(6.) mit 261.499 Euro (+9,0%), Neubau (9.) mit 282.681 Euro (+7,9%) und die Josefstadt (8.) mit 289.031 Euro (+16,6%).
Währing ist der fünftteuerste Wiener Bezirk und der letzte mit Wohnungspreisen unter 300.000 Euro: 291.438
Euro kostet eine Wohnung im 18., um +12,5% mehr als 2015. Rang 4 im Wohnungspreis-Ranking geht an Hietzing (13.)
mit 301.962 Euro pro Wohnung (+15,5%), Rang 3 an Döbling (19.) mit 346.773 Euro (+5,9%), Silber an Wieden
(4.) mit 357.063 Euro für eine Wohnung (+16,5%) und Gold an die Innere Stadt. Somit haben in 8 Bezirken die
typischen Wohnungspreise nachgegeben und in 15 angezogen.
Bregenz vor Innsbruck und Salzburg teuerste Landeshauptstadt
Die Preise der Wohnungen in den Landeshauptstädten im Vergleich:
Die Wohnungspreise in Bregenz, Innsbruck und Salzburg liegen auf dem Niveau der Nummer 9 und 10 der Wiener Bezirke,
also zwischen den Bezirken Mariahilf und Landstraße. Während sich die großen Landeshauptstädte
kontinuierlich entwickeln, schwanken die Preise in den wesentlich kleineren Märkten wie Eisenstadt und St.
Pölten stärker (z. B. aufgrund eines größeren Neubau-Projektes).
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